【プロが解説】土地の一部または半分を売却す...｜熊本県八代市・宇城市・宇土市で不動産売却・買取なら「トヨオカ地建」

「土地を半分だけ売りたいけれど、どう進めればいいのか分からない」実は、多くの方が同じ悩みを抱えています。
相続や資金面の事情など理由はさまざまですが、方法を誤ると資産価値を下げてしまうことも。
この記事では、土地の一部売却の流れや注意点、費用や税金までをわかりやすく解説します。

 

土地を一部だけ売却することはできる？

「土地を半分だけ売りたい」「相続で取得した土地の一部を売却したい」と考える方は少なくありません。
実際に土地の一部だけを売る方法は大きく2種類あり、それぞれ注意すべき点があります。
仕組みを理解していないと「買い手がつかない」「想定より安くしか売れなかった」といった失敗につながることも。
ここでは、土地を一部だけ売却するときに知っておきたい「分筆」と「持分売却」の違い、分筆が必要かどうかの判断基準、また実際によくあるケースを紹介します。

「分筆」と「持分売却」の違い

土地を一部だけ売却する場合、大きく分けて2つの方法があります。

• 分筆売却：登記簿上の土地を分割し、それぞれに新しい地番をつけて売却する方法。

  例：200㎡の土地を100㎡ずつに分け、独立した土地として売却する。

   

• 持分売却：土地を分割せず、自分が持つ権利の割合（持分）を売却する方法。

  例：兄弟で200㎡の土地を1/2ずつ所有している場合、自分の1/2を第三者に売却する。

分筆は物理的に土地を切り分ける方法、持分売却は権利上の割合を売る方法という違いがあります。
 

分筆が必要になるケース／不要なケース

土地を一部売るときに、必ず分筆しなければならないとは限りません。ケースによっては分筆せずに売却できることもあります。

分筆が必要なケース

• 隣地の一部を売るなど、土地を物理的に切り分けて売却する場合
• それぞれの土地を独立した資産として扱いたい場合
• 複数の買主に分けて売却する場合

 

分筆が不要なケース

• 相続した土地の一部を、他の相続人に持分として譲渡する場合
• 持分割合を売却するだけで済む場合

ただし、持分売却は買主が限定されやすく、売却価格が下がりやすい傾向があります。
そのため、可能であれば分筆による売却を検討した方が有利になることが多いです。
 

土地の一部売却でよくある動機（相続・隣地への売却・資金調達）

土地の一部を売ることを検討する理由はさまざまですが、代表的なのは次の3つです。

• 相続に伴う売却：相続人同士で分けにくい土地を一部だけ現金化し、遺産分割に充てるケース。
• 隣地所有者への売却：隣地の方から「土地を広げたい」と要望があり、その一部を切り分けて売却するケース。
• 資金面の事情による売却：生活費や事業に必要な資金を確保するために、土地の一部を売却して現金化するケース。

どの理由で売却するかによって「分筆」と「持分売却」の向き不向きは変わります。
自分に合った方法を選ぶためにも、不動産会社や司法書士などの専門家に早めに相談しておくと安心です。
 

土地を一部だけ売却する方法と手続きの流れ

土地を分けて売る手続きを進めるには、ただ「売りたい」と思うだけではなく、測量や分筆登記、契約といった複数のステップを踏む必要があります。
特に分筆を伴う場合は時間や費用もかかるため、あらかじめ全体の流れを理解しておくことが大切です。
ここでは、売却前に必要な準備から手続きの流れまでを解説します。

売却前に必要な準備（測量・境界確定・登記確認）

土地を一部だけ売却する際には、まず次のような準備が必要になります。

• 測量の実施：土地家屋調査士に依頼して正確な面積を測量します。特に境界が曖昧な土地では、売買後のトラブルを防ぐため必須です。

   

• 境界確定：隣接地の所有者と立ち会い、境界を確認・合意しておく必要があります。境界トラブルは売却を長引かせる大きな原因の一つです。

   

• 登記内容の確認：登記簿謄本を取得し、所有者名義や地目（宅地・農地など）、抵当権の有無を確認します。登記に不備があると手続きが進められません。

分筆登記の流れと必要書類

土地を一部売却する際は、法務局で「分筆登記」という手続きを行う必要があります。
難しそうに聞こえますが、専門家である土地家屋調査士に依頼すればスムーズに進められます。

分筆登記の主な流れは次の通りです。

• 土地家屋調査士が測量図を作成
• 隣地所有者と境界を確認して合意
• 法務局へ分筆登記を申請
• 新しい地番が割り振られ、それぞれ独立した土地として登記が完了

【必要書類の例】

• 登記申請書
• 測量図
• 境界確認書
• 所有者の印鑑証明書

分筆登記が終われば、土地は「独立した資産」として扱えるようになります。
そのため買主にとっても安心感が増し、売却の成功につながりやすくなります。

分筆せず持分売却する場合の流れ

分筆を行わずに、自分の持っている「持分」だけを売却する方法もあります。
登記上で土地を分ける手続きが不要なため、分筆登記より短期間で進められるケースが多いのが特徴です。

持分売却の流れは次の通りです。

• 買主を探す
• 売買契約を結ぶ
• 持分移転登記を行う

ただし、持分売却を選ぶと土地は「共有状態」となります。
そのため買主にとってはリスクが大きく、希望通りの価格で売却できないこともあります。
 

共有名義化のリスクと回避方法

持分売却をすると、土地は共有名義になります。
これには次のようなリスクがあります。

• 土地を利用する際に他の共有者の同意が必要になる
• 将来的に売却や活用が難しくなる
• 共有者同士でトラブルが起きやすい

こうしたリスクを避けるには、できるだけ分筆して独立した土地として売却するのが安心です。
どうしても持分売却を選ぶ場合は、買主が隣地所有者や相続人など信頼できる相手であることが望ましいでしょう。

 

土地の一部または半分を分割して売る際の注意点

土地を分けて売ることは可能ですが、分筆や持分売却を進める中で法的なルールや土地の条件によって制約がかかることがあります。
こうした制約を理解せずに手続きを進めると「売却が進まない」「買主が見つからない」といった事態になりかねません。
ここでは、一部だけ売るときに注意すべき代表的なポイントを整理します。

接道義務・形状による制約

土地は建築基準法で「接道義務」が定められており、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は原則として建物を建てられません。
分筆で土地を切り分ける際に、この条件を満たさないと「再建築不可物件（新しく家を建てられない土地）」となり、売却価格が大幅に下がる可能性があります。

また、旗竿地など細長い形状の土地は建築の自由度が低く、買い手が限られる点にも注意が必要です。
 

地役権・共有持分が絡む場合の留意点

一部売却する土地に「地役権」や「共有持分」が設定されている場合、売却の自由度が制限されることがあります。

• 地役権とは、他人の土地を通行したり、利用したりする権利のこと
• 共有持分とは、複数人が一つの土地を共同で所有している状態

こうした制約がある場合、買主は土地の使い勝手の悪さを懸念し、価格交渉の際に不利になる可能性が高まります。
売却前に権利関係を整理しておくことが大切です。

分筆できない土地のパターン（農地・市街化調整区域など）

分筆登記はすべての土地で行えるわけではありません。
例えば以下のようなケースでは分筆や売却自体が制限されます。

• 農地法の規制がある土地（農地としての利用制限がある場合）
• 市街化調整区域内の土地（原則として宅地開発ができない地域）
• 土地利用に関する条例や規制がかかっている土地

売却を検討する際には、まず不動産会社や自治体の窓口で規制の有無を確認しておきましょう。
 

境界確定でのトラブル事例と解決方法

境界が曖昧なまま分筆や売却を進めると、隣地所有者とのトラブルにつながります。
代表的な事例としては以下のようなものがあります。

• 隣地の所有者が境界立ち会いを拒否する
• 境界杭が見つからず測量が進められない
• 測量費用の負担を巡って揉める

これらのトラブルを避けるには、売却前に土地家屋調査士へ依頼して境界を明確にしておくことが重要です。
早めの対応が、スムーズな売却につながります。

 

土地の一部売却にかかる費用と税金

土地を一部売却する際には、売却益にかかる税金だけでなく、測量や登記などの諸費用も発生します。
思った以上に費用がかかり、手取りが減ってしまうケースもあるため、事前に把握しておくことが大切です。
ここでは代表的な費用と税金を整理します。

測量費・登記費用・司法書士報酬

土地を分筆して売却する場合は、測量や登記のために以下のような費用がかかります。

• 測量費：30万円〜80万円前後（境界が複雑な場合はさらに高額になることもある）
• 分筆登記の登録免許税：不動産1件につき固定資産税評価額×0.4％
• 司法書士報酬：5万円〜10万円程度が一般的

これらは土地の規模や条件によって変わるため、事前に見積もりを依頼することが安心です。
 

譲渡所得税・固定資産税・登録免許税

土地の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。主なものは以下の通りです。

• 譲渡所得税：土地や建物を売却して得た利益に課税される税金
• 住民税：譲渡所得に応じて課税される地方税
• 復興特別所得税：所得税に上乗せされる税金
• 固定資産税：売却成立までの間は所有者に課税される
• 登録免許税：登記に伴って法務局に納める税金

譲渡所得とは、売却価格から「購入時の費用」と「売却時の費用」を差し引いた残りの利益のことを指します。
例：売却価格2,000万円 −（購入費用＋仲介手数料などの売却費用1,200万円）＝譲渡所得800万円
 

税負担を軽減する特例や控除（居住用財産の3,000万円特別控除など）

一定の条件を満たすと、税負担を軽減できる特例制度が利用できます。

• 居住用財産の3,000万円特別控除：自宅として利用していた土地や建物を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる

   

• 相続税の取得費加算の特例：相続で土地を取得した際、相続税の一部を取得費に加算できる

これらの制度を使えるかどうかで、最終的な納税額は数百万円単位で変わることがあります。
適用条件は複雑なため、税理士や不動産会社へ確認することをおすすめします。

 

よくある質問（FAQ）

土地を半分だけ売却したいと考える方からよく寄せられる質問をまとめました。
疑問を事前に解消しておくことで、安心して売却の準備を進められます。

土地を半分売るのにどのくらいの期間がかかる？

分筆が必要な場合は、測量や登記の手続きに数週間から数か月かかります。
その後の買主探しを含めると、全体で3か月〜半年程度かかるのが一般的です。
条件によっては1年以上かかるケースもあるため、余裕を持ってスケジュールを立てることが大切です。
 

住宅ローンが残っている土地でも一部売却できる？

ローンが残っている場合でも、土地を分けて売ることは可能です。
ただし、金融機関の承諾が必要で、売却代金で残債の一部を返済する手続きが必要になる場合があります。
まずはローンを借りている金融機関に相談し、条件を確認しましょう。
 

相続した共有土地を自分の分だけ売ることは可能？

共有名義になっている土地の場合、自分の持分だけ売却することは可能です。
ただし、買い手が限られるため希望価格で売れにくい傾向があります。
できれば共有者全員で協力して土地をまとめて売却する方が有利です。
 

分筆後すぐに売却しないと不利になる？

分筆後すぐに売却しなければならないというルールはありません。
ただし、分筆や測量にかかった費用は回収できていない状態になるため、長期間放置すると維持費（固定資産税や管理費）がかかり続ける点に注意が必要です。

 

まとめ｜土地の一部売却でお悩みならトヨオカ地建にご相談ください

土地を半分だけ、または一部だけ売却するには「分筆」か「持分売却」という2つの方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
分筆登記や境界確定といった準備が必要なケースも多く、売却には時間と費用がかかります。

一方で、売却益には税金がかかりますが、居住用財産の3,000万円控除や相続税の取得費加算の特例などを活用することで、負担を大きく減らすことも可能です。

失敗を避けるためには、

• 土地の形状や接道条件を確認する
• 隣地所有者への売却を優先的に検討する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 司法書士や土地家屋調査士など専門家に早めに相談する

といったポイントを押さえることがじゅうようです。

株式会社トヨオカ地建では、八代市・宇城市・宇土市を中心に、土地の一部売却や分筆による売却をサポートしています。

相続や空き地・空き家の分割売却にも対応可能です。
司法書士や税理士と連携し、手続きまで一貫してサポートいたしますので、安心してご相談ください。

 

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